Zmiany deweloperskie, zwane także zmianami lokatorskimi, to szereg zmian, które wykonuje deweloper na podstawie otrzymanych od przyszłego Inwestora planów, projektów, wytycznych. Jaki może być zakres tych zmian? Kiedy należy je zgłosić i w jakiej formie? Czy jest to usługa bezpłatna? Zapraszam do przeczytania wpisu, w którym omawiam:
- zakres zmian deweloperskich
- kiedy należy je zgłosić
- jak poprawnie przygotować komplet zmian
- kto ponosi koszt zmian
Zakres zmian deweloperskich
Mieszkania w nowych budynkach projektowane są w sposób uniwersalny. To znaczy, że podział na poszczególne pomieszczenia dopasowany jest do ogólnych założeń. Architekci projektując całość inwestycji , proponują najbardziej funkcjonalne, powtarzalne układy, które nie każdemu mogą pasować. Stąd też wielu deweloperów ma w swoim zakresie usługę zmian, czyli dopasowanie wnętrza do potrzeb przyszłego użytkownika. Wnętrze można zmienić w dowolny sposób, ale TYLKO w ściśle określonych ramach.
Lista zmian, którą możemy wykonać jest dość duża. Dzięki temu możemy całkowicie zmienić układ wnętrza. Zupełnie nowy może być podział na funkcje i położenie pokoi, kuchni czy łazienki.
W zakres dopuszczalnych zmian wchodzi:
1. zmiana położenie ścian działowych. Są to cienkie ścianki, które wydzielają poszczególne pomieszczenia. Można także całkowicie zrezygnować ze ścian, jeśli chcemy mieć otwartą przestrzeń w wybranym rejonie mieszkania. Zmian należy dokonać zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego i ABSOLUTNIE nie możemy burzyć oraz zmieniać położenia ścian nośnych.
2. położenie drzwi, które są wewnątrz lokalu. Drzwi wejściowych zmieniać nie można ( zarówno położenia, jak i modelu. Przy czym dopuszczalna jest zmiana koloru drzwi od strony wnętrza lokalu). Podobnie jak położenia okien. Okna są integralną częścią elewacji i ich zmiana wiązałaby się z zakłóceniem porządku i stylu budynku. Natomiast położenie drzwi wewnętrznych jest dość proste, pod warunkiem, że drzwi nie są umieszczone w ścianie nośnej, konstrukcyjnej. Można także z drzwi zrezygnować i np. powiększyć otwór (do samego sufitu).
3.rozmieszczenie punktów instalacji elektrycznej, czyli włączników i gniazdek. W tym miejscu warto dokonać zmian. W mieszkaniach deweloperskich zawsze jest za mało gniazdek i wypustów do lamp. Także warto dokładnie przemyśleć układ mebli. Nawet jeśli nie planujemy przystawiania ścian, czy drzwi to nad dodaniem punktów elektrycznych trzeba się zastanowić. Nie będzie drugiego tak dobrego momentu, aby dokonać zmian. Dodanie gniazdek, czy nowych lamp to kucie bruzd, czyli mały remont. Lepiej zrobić to w trakcie prac wykończeniowych niż później, gdy już mamy wysprzątane i mieszamy :-).
4. przeniesienie instalacji wod.-kan. Nie jest tak proste, jak w przypadku instalacji elektrycznej, ale jet możliwe. Samo doprowadzenie wody nie jest ograniczeniem. Ograniczeniem jest tutaj odległość od pionów kanalizacyjnych. Nie może być większa niż 1 m w przypadku zmiany położenia miski wc, 2 m – do wanny i 3 m odległość od pionu kanalizacyjnego do umywalki lub zlewozmywaka. To są ściśle określone odległości, które zapewniają odpowiedni spadek dla szarej wody.
5. dopasowanie grzejników – może dotyczyć dopasowania w położeniu, jak również zmiany na inny model grzejnika. Tutaj trzeba pamiętać, aby zmienić na model, który zapewni analogiczną moc grzania, jak została dobrana przez dewelopera.
Kiedy należy zgłosić chęć zmian deweloperskich
Im szybciej, tym lepiej. Czas gra na naszą niekorzyść. Także jak tylko podpiszemy umowę na zakup mieszkania, należy od razu zgłosić deweloperowi chęć dokonania zmian. Może się bowiem okazać, że jest już za późno. Dzieje się tak wtedy, gdy mieszkanie jest już wykończone i przygotowane do sprzedaży w tzw. stanie deweloperskim. Wówczas deweloper zgadza się tylko na dokonanie usunięcia usterek zgłoszonych przy zakupie. Jeśli planujemy zmiany w układzie wnętrza, wówczas wykonujemy je we własnym zakresie.
Ale gdy decydujemy się na zakup, gdy trwa budowa, to możliwe są dwa scenariusze:
- budowa w fazie początkowej – wówczas mamy większe możliwości i może się okazać, że koszt samego mieszkania nieznacznie się obniży, (np. gdy ścianek działowych finalnie będzie mniej niż zakładał deweloper). W takim momencie możemy dokonać więcej zmian i ukształtować wnętrze dokładnie pod nasze potrzeby, wszystkie zmiany zostaną zrealizowane przez firmę wykonawczą od dewelopera. Ale trzeba pamiętać, że jeśli zmieni się ilość np. punków elektrycznych to wszystkie, które zostały dodane ponad standard będą dodatkowo płatne.
- budowa jest w fazie wykańczania – tutaj może się zdarzyć, że ścianki i wszelkie instalacje są już wykonane i aby dokonać zmian wg naszego projektu trzeba burzyć, kuć i stawiać od nowa. W takiej sytuacji całość dodatkowych kosztów będzie obejmować burzenie i wywózkę gruzu oraz stawianie nowych ścian i wszelkich instalacji. Na tym etapie także nie wszystkie zmiany będą mogły być przez dewelopera wykonane. Zawsze trzeba dokładnie ustalić co można, a czego nie można zmieniać.
Jak poprawnie przygotować komplet zmian
Zmiany, jakie planujemy wykonać w nowym mieszkaniu można dostarczyć deweloperowi w formie rysunków odręcznych, które naniesiemy na plan otrzymany od dewelopera. Ale jeśli zmian będzie dużo i będą obejmowały przesunięcia ścian, otworów drzwiowych, zmianę lokalizacji wielu punktów elektrycznych czy instalacji wod.-kan. lepiej powierzyć ten zakres ekspertom, czyli osobom, które zawodowo zajmują się projektowaniem wnętrz. Projektantka wnętrz opracuje optymalny układ funkcjonalny ( TUTAJ możesz przeczytać, co to jest układ funkcjonalny). Pod nową aranżację zostaną zaprojektowane ściany i wszelkie instalacje.
Poniżej pokazuję przykładowy projekt zmian dotyczący nowych ścian oraz instalacji elektrycznych w domu w zabudowie szeregowej. Do tego projektu dołączony był jeszcze projekt zmian instalacji wod.-kan. oraz wszelkie zmiany, które zostały przygotowane także dla piętra.
Najważniejsze wytyczne do projektu zmian deweloperskich – opracowanie powinno być czytelne i dobrze opisane, aby nie było wątpliwości i niejasności. Im precyzyjniej wszystko będzie oznaczone tym większa jest gwarancja, że każda zmiana będą uwzględniona.
Kto ponosi koszt zmian
Deweloper, po otrzymaniu od nas wytycznych dotyczących zmian, przygotowuje wycenę prac dodatkowych. Wycena obejmuje nie tylko prace budowlane, ale także prace architektoniczne. Tj. naniesienie zmian na projekt wykonawczy. Jeśli zmiany są znaczne, wycena może zawierać także koszty prac poszczególnych branżystów ( co, wod.-kan., etc.). W każdym razie koszty zmian ponosi kupujący.
Ale może zdarzyć się również tak, że zmiany będą wliczone w cenę mieszkania, jeśli … odpowiednio wcześnie zmiany zgłosiliśmy, ich zakres mieści się w zakresie zmian nieodpłatnie oferowanych przez dewelopera lub są inne przesłanki, aby zmiany wykonać w cenie mieszkania. Warto przed podpisaniem umowy omówić te kwestie.
Jeśli wykonanie zmian leży po stronie dewelopera, wówczas odpowiada on za wszelkie wady w wykonanych pracach. Objęte są one także okresem rękojmi budowalnej.
Jeśli masz jakieś pytania dotyczące zmian deweloperskich lub projektowania wnętrz – zapraszam do kontaktu :-).
